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マンション・アパート購入でできる税金対策について

マンション・アパート購入でできる税金対策について

今は会社勤めをされている、いわゆるサラリーマンと呼ばれる方々も不動産投資の勧誘をされた経験をお持ちだと思います。

その誘い文句は、事業をはじめて脱サラを促すものであったり、税金対策が出来るとうたったものが多いのではないでしょうか。

サラリーマンの給与は節税がしにくいものではありますから、もし税金対策が出来るなら不動産投資を考えてみようかと思われる方、やってはみたいが不安があると尻込みしてしまう方など、その思いも様々なことでしょう。

税金は出来る事なら、なるべく少なく納めたいもの。

多少手元の資金に余裕がある場合など、税金対策が可能ならマンションやアパートを購入してみようかと誰しもが思うものです。

しかし、税金対策といってもその内容はどんなものなのでしょう。

マンションやアパートを購入することは、本当に節税効果があるのでしょうか。

ここではマンションやアパートを購入した際の税金対策などについてお伝えして行きます。

■ 納税と節税

納税と節税

収入を得ていれば必ず納めている税金ですが、これは国の税法によって算出された所得に基づいています。

この所得は、益金から損金を引いて算出されます。
益金と云うのは、収入を意味しており、損金と云うのは様々な必要経費などを意味しています。

つまり、所得が増えればそれに伴って税金も上がり、所得が減れば税金が下がります。

当たり前のことですが、同じ収入があっても、損金=必要経費などがあった方が所得が下がり、納める税金が少なくなると云うことですね。

不動産投資事業を行った場合、益金=収入は賃貸料収入となり、損金=認められる必要経費の主なものは以下の通りになります。

  • 賃貸管理会社管理費
  • 修繕費(退去時のクリーニング費用や修繕費用など)
  • 固定資産税、都市計画税などの税金
  • 融資を受けた場合は、賃貸開始後に支払った借入金の利息
  • 税理士などへの報酬
  • 物件を維持するための交通費、交際費などの経費
  • 建物の減価償却費
  • 広告料

つまり、その物件を管理・維持して賃貸料を得られるようにするために掛かったお金が、必要経費として認められている訳です。

同じ収入があっても損金=必要経費が多くかかった方が所得が減ると云うことですが、しかしそれでは手元に残るお金も減ってしまいます。

損金=必要経費は本来、少ない方が良いはずのもの。

しかし、減価償却費に限っては、実際にお金が出て行く訳ではなくて損金に算入できるものなのです。

*減価償却に付いて

これは商売をしていたり確定申告などをしていればご存知かと思います。

簡単に説明すると「長期間に渡って収益を得るための資産について、その資産を収益の獲得のために利用した期間に渡って費用分配する手続き」の事を言います。

少し表現が難しくなってしまいましたが、不動産の場合なら、建物部分についての話になります。

建物部分は完成したと同時に劣化をはじめてしまいます。

その建物は時間が経つに連れて価値が下がって行くものと予め仮定して、定められた期間内、定められた計算式によって価値が目減りして行く分を算出して、損金に加えられるという制度なのです。

減価償却を計算する際の取得原価には、その建物の代金だけでなく、手数料や保険料、登録料など取得するために掛かった費用も含まれます。

この減価償却費がサラリーマンが不動産所得を得ている場合は重要な必要経費となりますので、少し憶えておいてください。

■ サラリーマンならではの税金対策

サラリーマン

サラリーマン特有とも言える節税方法があります。

冒頭でも述べましたが、サラリーマンとしてお仕事をされている方なら、節税ができて税金が戻って来ますよ、税金対策ができますよ、と言った誘い文句でマンション購入の勧誘をされた方もいらっしゃることでしょう。

その内容をお聞きになった方もいらっしゃるかもしれませんが、税金が戻って来るのは本当なのか、その内容は本当に税金対策と呼べるものなのかを説明して行きましょう。

*税金が還付される仕組み

まず、サラリーマンだと税金が還って来る仕組みについて、です。

現行の所得税法では、所得ごとに分類し、それぞれの所得ごとに課税する方式がとられています。

どう云うことか具体的に説明すると、まず、サラリーマンで株に投資している人が居たとします。

サラリーマンの所得は給与から予め決められた金額が導き出される様になっており、その所得に対しての税を納めることになります。

それに対して株の場合は、いくら儲けがあったとしても、税率は20%と決まっています。

その人がサラリーマンとして400万円の所得を得ており、株でも400万円の所得があった場合、それぞれ別の計算方法によって税額が決まると云うことなのです。

つまり、もし株で何百万かの損益が出ていたとしても、その損益をサラリーマンとして得た所得から控除することはできません。

ところが不動産所得の場合には、不動産で得られた所得をサラリーマンとしての所得と合算して計算できるのです。

そして、合算された所得額に対しての納税をすることになります。

具体的に金額をあげてご説明すると、サラリーマンとしての所得が400万円あり、不動産からの所得が赤字になっていてマイナス100万円の場合、サラリーマンとしての所得は400万から不動産所得の赤字分の100万円を引いた、残りの300万円となるのです。

元々のサラリーマンとしての所得である400万円に比べて、納める税金を計算する根拠の金額が300万円になり、その分の税額が還って来ると云うことがおわかりいただけるでしょう。

*減価償却に付いて

減価償却については納税と節税のところでもお話しましたが、ここでもサラリーマンが個人で不動産を所有していた場合には、給与所得からその損失を引けることがポイントになります。

例えば、毎年500万円の減価償却ができる物件を所有しており、その減価償却費がそのまま不動産所得の赤字となっていた場合、個人なら確定申告をすることで給与所得から500万円を引くことができるのです。

つまり、実際は家賃収入などで現金収入があったとしても、計算上の所得をゼロにしてしまうことも可能になるわけです。

ここがマンション購入などの不動産投資が株に投資する場合と決定的に違う、税制上の有利なポイントといえるでしょう。

しかし、有利に見える減価償却も、ある一定の期間を過ぎるとマイナス面が出てくることが考えられます。

それは、デッドクロスと呼ばれる現象で、ある一定の時期を過ぎてしまうと、元金返済と減価償却できる費用のバランスが逆転してしまうことを指します。

減価償却は「時間が経つに連れて価値が下がって行くものと予め仮定して、定められた期間内定められた計算式によって価値が目減りして行く分を算出して損金に加えられるという制度」だとご説明しましたが、その定められた期間(償却期間)を過ぎてしまうと、減価償却が済んだとみなされて減価償却費が計上出来なくなります。

その際に不動産を取得した借入金などがあった場合、経費に算入できる利息の支払いも減っており、経費全体に算入できるものが少なくなってしまって、その結果、課税額が増えてしまうことが考えられます。

こうなってしまうとマンション購入などで納税対策を行っていた意味がなくなってしまうことになるので、売却の時期などは慎重に検討する必要があります。

■ マンション購入して納税対策をしても必ずデメリットは潜んでいる

ショック

マンション購入は不動産投資です。

投資にはデメリットやリスクがつきものです。

マンションを購入した場合、具体的には固定資産税などの税金がかかります。

必要経費に算入できるとはいえ、修繕費などの維持費を払わなくてはなりません。

投資物件に入居者が現れない、また、売却の際には保有期間が5年未満であれば、個人の場合は課税短期譲渡所得がかかります。

売却のタイミングを逃してしまえば売却価格が下がってしまったり、売れ残ってしまうなどのことも考えられます。

様々なデメリットに対しても、対策を講じておく様にしましょう。

最後に

ここまで読んでいただければ、マンション購入でできる税金対策の主なものはご理解いただけたかと思います。

節税に主眼をおくのは大切ですが、マンションを購入するならその購入した物件が魅力的である必要もあるわけです。

正しい知識で投資を行えば、節税だけでなく利益も得ることも充分可能ですから、賢く納税対策をして、マンション購入などの投資にあたることをおすすめします。

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