記事「不動産の相続税に関する基礎知識」のページです。

不動産の相続税に関する基礎知識

不動産の相続税に関する基礎知識

多少なりとも資産のある親族が居れば、いざと云う時相続の問題が発生する可能性があります。

相続とは、被相続人と呼ばれる相続財産を遺して亡くなった人の財産などを、被相続人の財産を受け継ぐ権利を有した相続人に継承させる法制度のことです。

預金など、はっきりとした価値のわかりやすいものと、不動産の様に価値がわかりづらく、さらに相続までに様々な手続きが必要になってしまうなどのハードルがありますが、まずそれを知っておくことがなにより大切です。

そして相続財産には、相続税が課せられることになります。

そこで今回は、不動産の相続に関わる税金に付いてお伝えして行こうと思います。

■不動産の相続で支払う税金

不動産の相続で支払う税金

相続財産にマンションや土地、家屋などの不動産があった場合、「登録免許税」と「相続税」を納めなければなりません。

相続税は良く耳にする言葉ですが、登録免許税というのは耳慣れないと思われるのではないでしょうか。

では、「登記」ならどうでしょう。

登記とは、土地・建物などの不動産などを購入して権利の変動があった時に法務局に対して申請をするもので、その内容は登記記録に記載されて公開されます。

登記簿は誰でも閲覧が可能で、自分の持っている不動産の内容が知りたければ、申請して閲覧もできます。

通常は土地や建物の引き渡しを受けるのと同時に、登記の申請をしなければなりません。

そして、その登記をする際に必要になるのが、「登録免許税」と呼ばれるものになります。

相続税に関しては知らないという人は少ないでしょうが、その実際の内容はどういったものなのか、きちんとした知識は持っていない場合がほとんどかと思います。

納めなければならない税金を納めるのは当然のことですが、そこには控除などの税の軽減策も取られています。

もしその内容を知っていれば、控除を利用して相続税が少し軽くなったのに、と後から悔やむことの無い様、基本的なものと考え方をご紹介します。

■登録免許税

法務局

先に述べた通り、登録免許税とは、土地や建物などの不動産などに関して権利の変動があった時、法務局に対して申請する際に必要なものです。

登記に必要なら登記税など、もっとわかり易い名称にしてくれればいいのに、と思われるかもしれませんが、この登録免許税は不動産の登記ばかりでなく、商業法人の登記、航空機の登記、漁業権の登録、不動産鑑定士・司法書士・建築士などの登録、宅地建物取引業の免許など、何十もの登記や登録、免許に関わる税金を総合的に規定しているのです。

日本国内にある不動産の情報は、存在する場所や広さ、そして誰が所有しているかなど、全ての情報が法務局に登録されていますから、所有者が変わった場合は当然変更手続きが必要になって来ます。

不動産を相続した場合、亡くなった方(被相続人)の名義になっている不動産を、その不動産を相続した相続人の名義に変更する手続きのことを、相続登記といいます。

*不動産の名義変更(相続登記)にかかる費用

登録免許税は相続登記をする不動産の、固定資産税評価額の0.4%と決まっています。

この固定資産税評価額については、毎年市区町村から送付される固定資産税の課税明細書(納税通知書)に記載があるはずなので、確認してみてください。

例をあげると、固定資産税評価額が4,000万円のものであれば、4,000万円×0.4%=16万円となります。

また、相続人以外が相続財産を取得した場合は税率が変わります。

これは、遺言状などによって、相続人以外の者が相続財産を取得する場合などにあたり、この場合の登録免許税は、相続登記(名義変更)を行う不動産の固定資産税評価額の2%となっています。

例をあげると、固定資産税評価額が4,000万円のものであれば、4,000万円×2%=80万円。

かなり額が違って来る上、包括遺贈(遺言書によって財産を割合で相続すること)以外によって不動産を取得している場合には、相続人が相続登記を行った際にはかからない、不動産取得税もかかります。

■不動産の相続税

お墓

相続税とは、被相続人となる亡くなった親族などが相続財産を遺していた場合に、その財産等を相続人が受け継いだ際、発生する税金のことです。

相続は相続人が被相続人の死亡を知った時から始まり、そこから10ヶ月以内に税の申告と納付を済ませなければなりません。

税の申告をするには、まず相続財産が一体どれくらいあるのか、また相続人は一体何人居るのかを知り、確定する必要があります。

たった10ヶ月の間に様々な手続きを終えなければなりませんから、中々大変です。

そして相続財産と相続人の数が確定したあと、ようやく相続税の計算が出来る、という訳です。

*基礎控除について

相続税は、遺産の総額から基礎控除を差し引いた額を越えた場合に発生します。

この基礎控除の額は、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)で算出します。

ですから税金を算出する上でも、遺産の総額と法定相続人の数は必ず分かっていなければならないと云う訳です。

相続税は、この基礎控除で算出された額を越えた部分の金額に対して課せられるもので、その金額に対して決められた税率で算出された金額を、相続税として納付します。

逆を言えば、相続財産が控除額を越えなければ相続税は発生しないことになります。

*不動産の評価額について

被相続人または被相続人と生計を一つにしていた親族の事業用や居住用の宅地については、その評価額が80%減額されます。

この制度は宅地の全てが対象ではなく、330平方メートルまでと上限が決められています。

相続した住宅などの不動産が一般的な市街地に在れば、土地の価値は路線価方式で決まります。

さらにそこから、土地の形状が歪である、道路に接している部分が狭いなど、様々なマイナス要因を考慮して、予め決められた補正率をあてはめて土地の評価額に掛けて減額します。

これが正しい土地の評価額となるのですが、評価額は納税額に大きく影響して来ますから、このケースとして考えられる場合、忘れずに評価の補正は行うようにしてください。

また、相続した土地に貸家が建っている場合は、「貸家建付地」という貸家の目的とされている宅地とみなされて、約20%ほど土地の評価が下がります。

また、建物に付いても賃貸にしていれば、その評価額は30%ほど下がります。

適切な不動産の評価額を知ることは、相続税の算出をする際、忘れてはならない大切なポイントとなります。

・市街地以外の宅地などについて

市街地以外の宅地や田、畑、山林など、路線価が定められていない土地については、その土地の固定資産税評価額に、決められた一定の倍率を掛けて算出する「倍率方式」で評価額を算出します。

その他にも「比準方式」というものもあります。

*不動産を相続した場合にかかる税金

相続登記や相続税以外で不動産を相続した場合にかかる税金もあります。

・相続した翌年からは固定資産税がかかる

相続を済ませればその不動産は所有していることになりますから、固定資産税を納めなくてはなりません。

毎年1月1日出店の所有者に対して、その年の固定資産税が課せられますから、相続した翌年から納税の義務が生じます。

・相続した不動産を売却すると所得税がかかる

相続した不動産を売却すれば譲渡所得になるので所得税が課せられますが、様々に設けられている特例の適用を受けられる可能性があります。

・相続人以外が相続財産の中から不動産を取得すると、不動産取得税がかかる

不動産取得税とはその名の通り、不動産を取得した場合にかかる税金を指します。

相続登記の項でも触れましたが、遺言書によって相続人以外が不動産を取得した場合、不動産取得税が課せられます。

さて、ここまで不動産の相続と相続税に関してご紹介して来ましたが、いかがでしたでしょう。

不動産は現金で相続するより節税効果が高いと言われますが、その一方で分割が難しかったり、誰がその財産を相続するのかなどの対立が生まれやすいものです。

考えられる相続税対策は、生前から行えるものも多々ありますから、心当たりのある方はまだ早いと思わずに、後々のことを考えて対策をはじめてみてはいかがでしょう。

LINE@友達募集中

メールでのご相談はこちらから

お問い合わせ:03-5790-5530
メールでのご相談はこちらから