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不動産の賃貸利用でできる節税について

不動産の賃貸利用でできる節税について

お手持ちの土地などが在る場合など、アパートやマンション経営に興味をお持ちの方もいることでしょう。

不動産を賃貸に利用するメリットとしては、やはり「節税」というワードが上がって来ます。

もし節税の効果が大きいなら、アパート・マンション経営をはじめてみようと考えている方は、少なくはないのではないでしょうか。

不動産を賃貸に利用した場合は大きな節税のメリットもありますが、デメリットもあります。

それを正しく理解する為に、ここではアパート経営を例にして、そのポイントをお伝えして行きたいと思います。

■ アパート経営とは

アパート経営

アパート経営とは、アパートを所有してその部屋を入居者に貸すことで、毎月賃貸料を得ると云うことです。

そんなことは百も承知とおっしゃるかもしれませんが、メリットもデメリットもここから発生します。

メリットとして大きいのは、なんと言ってもまず節税効果が上げられます。

ここではそれをいくつかのポイントに分けてご説明して行きます。

■ アパート経営で節税が出来る

アパート経営では、大きく分けて3つの税金が節税可能です。

Point.1 所得税が節税できる

所得税

所得税は、ご存知の様に所得金額に応じて税率が変わります。

累進課税となっているので、所得金額が多いほど、税率が上がって納める税金も多くなります。

不動産所得は他の所得と“損益通算”が出来る所得なのです。

不動産所得で赤字が出ている場合は他にある所得と合計して、そこから納める税金を求めますから、不動産所得が赤字になった場合は、確定申告することで所得税の還付が受けられると云う訳です。

ここで簡単にその計算をしてみましょう。

アパート経営での不動産所得は、「不動産収入=家賃収入-必要経費」で算出できます。

この必要経費をきちんと計上することがポイントです。

何故なら、家賃で得た収入を必要経費が上回って赤字になっていた場合、先に上げたように“損益通算”が出来るので、給与などの所得も減額するからです。

* 不動産経営で生じる必要経費は、以下の様なものの計上が認められています。

  • 修繕費(退去時のクリーニング費用など)
  • 賃貸管理会社管理費
  • 建物の減価償却賃貸費
  • 固定資産税、都市計画税などの税金
  • 火災保険、地震保険などの損害保険料
  • 融資を受けた場合は、賃貸開始後に支払った借入金の利息
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • 物件を維持するための交通費、ガソリン費用、交際費などの経費

経費として算入する際には、必ず領収書やレシートなどを提出しなければなりませんので、日頃からきちんと領収書などを取っておいて整理する習慣をつけておきましょう。

これはこまめにやっておくことが大切です。

Point.2 住民税が節税できる

住民税

住民税は所得税の納税額を元にして算出されますから、所得税を節税して低く抑えれば、自動的に住民税の節税も出来るのです。

単純なことかもしれませんが、これが大きなポイントとなります。

Point.3 相続税が節税できる

相続税

不動産の相続は、現金や有価証券などと違って、路線価や固定資産台帳などから算出されます。

そのことから、相続税が自動的に低く抑えられる傾向が見られます。

  • 土地=路線価の7~8割程度
  • 建物=時価に対して3~4割程度
  • 小規模宅地の特例が受けられる場合は、土地の評価額が更に減額される可能性もある

現金と比較すれば評価がかなり低く抑えられることがわかるかと思います。

■ 不動産管理会社を設立することでより節税につながる可能性も

管理会社

不動産を管理する会社を設立すれば、節税につながる可能性も考えられます。

不動産管理会社とは、不動産のオーナーが所有しているマンションやアパートなどの賃貸物件を管理維持したり、保有をする会社のこと。

不動産管理会社の方で経費が発生すれば、より節税につながると思う方も多いでしょう。

無論それは考えられますが、会社の設立にはメリットとデメリットがありますから、色々な状況を考え合わせて判断する必要があります。

Point.1 不動産管理会社を設立した場合のメリット

不動産管理会社を設立した場合に考えられる、主なメリットが以下となります。

  • 不動産所得を法人から給与として受け取ることができる

    給与所得であれば、当然給与所得控除が受けられます。

  • 経費の項目が増えて節税対策の選択肢が広がる
  • 小規模企業共済の掛け金を経費として算入できます

    これは個人事業主や中小の会社などの役員が退職した際、積み立ててきた掛け金に応じて退職金として受け取れるものになります。

  • 中小企業倒産防止共済の掛け金を経費として算入できます

    倒産防止共済とは、取引先が倒産したなど不測の事態に陥った場合、迅速に資金を貸し付けてくれる共済制度で、経営セーフティー共済とも呼ばれています。

    掛け金の限度額である20万円全額を経費にすることが出来、40ヶ月以上加入していれば全額が受け取れると云うものです。

  • 役員の生命保険など会社で加入した保険料

    役員に限られますが、生命保険、定期保険や医療保険などの保険に、会社で加入した場合ならその保険料を経費として計上することが出来ます。

  • 不動産所得が赤字である場合には土地取得分の借入金の利息が経費として計上できる

    個人だと不動産の所得が赤字な場合でも土地取得分の借入金の利息は経費になりませんが、法人の場合は必要経費に出来ます。

  • 青色申告の繰越控除制度で損失繰越控除期間が9年間になる

    経営が赤字の場合はその赤字を繰り越すことができ、次年度以後の所得や利益と相殺することが可能です。

    青色申告をすることが必要ですが、個人の場合は3年なのに対して法人だと9年間となっています。

    これを、青色欠損金の繰越控除制度と言います。

  • 法人にすることにより税率が下がる可能性がある

    個人として支払う所得税は、所得が多くなるに連れて税率が上がる累進課税になっていますが、法人の場合は所得に関係なく、税率が一定となっています。

    つまり、所得をある程度まで上げたとしても、個人で経営していた時よりも結果として税率が下がる可能性もあるのです。

  • 相続税対策としては現金や有価証券などより有効

    具体的には、不動産所得が相続税の納税資金になることや、所得を分散することで、相続財産の増加を防止することも考えられます。

    不動産所得が相続税の納税資金になるというのは、小規模企業共済の掛け金や中小企業倒産防止共済の掛け金が、役職者の退社時に退職金として受け取ることができますから、これを納税資金に充てることも可能になりるという意味です。

    所得の分散というのは、法人を設立した場合には奥さんやお子さんなどの親族を役員に就任させることが可能になるので、利益を役員の収入とすることによって、所得の分散が出来るということ。

    これによって相続資産の増加を防止できるということなのです。

Point.2 不動産管理会社を設立した場合のデメリット

不動産管理会社を設立して考えられる主なデメリットが以下の通りです。

  • 税理士の報酬など維持・運営費用が発生する
  • 赤字の年でも最低年間7万円の税金がかかる
  • 法人設立時に諸費用がかかる
  • 社会保険に加入する義務が発生する
  • 個人の場合よりも税務調査が入りやすくなる

ここまで不動産の賃貸利用で出来る節税に付いてお伝えして来ました。

このところの低金利や金融緩和で、不動産投資についても融資を受けやすくなっていることもありますので、サラリーマンの方でも融資を利用してアパート経営ができる環境になりました。

これまで多少興味があったけれどもわからないことが多い、などの不安や疑問解消に少しはお役に立ったかと思います。

これを参考にして節税に役立てていただければと思います。

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