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不動産の減価償却について

不動産の減価償却について

不動産を購入すると、確定申告をしなければなりません。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの会計結果から所得税の額を確定し、国に申告納税することを指します。

この際、源泉徴収された所得税額や予定納税をした所得税額が計算した税額より多い場合は、還付申告をすると還付を受けることが出来ます。

不動産を購入してから、はじめて確定申告をすると云う方もいらっしゃるかもしれません。

そして申告書を作成する中で、あまり耳慣れない言葉を見聞きする場合もあることでしょう。

その一つが、減価償却費ではないでしょうか。

減価償却費の計算は、不動産の申告では必ず要るものです。

そこで今回は、サラリーマンなどの方は普段あまり使わない、減価償却費の考え方と計算方法をご紹介して行きます。

考え方を把握し、慣れてしまえばどうと云うことも無いものですから、ここでしっかりと憶えてしまうと良いでしょう。

■減価償却とは

減価償却

減価償却費とは、「長期間に渡って収益を得られる資産について、その資産を収益を得るために利用した期間に渡って費用分配する手続き」のこととなっています。

回りくどい表現を使ってはいますが、簡単に説明すると、建物などに付いては取得した年に一括して計上するのではなく、利用可能と認められている期間に渡ってその取得費を配分して、年ごとに費用として計上するということで、実際は一時だった支出を複数年に分けて帳簿上で費用化していく仕組みのことを指します。

因みに、事業を起こしていたり会社を運営していれば、大抵は減価償却に関する計上をしています。

減価償却は減価償却資産に付いて算出しなければならず、減価償却資産とは“購入金額が10万円を超える会社の資産”を指すからです。

PCやカメラ、看板やネオンサイン、事務机や応接セットもその範疇ですが、不動産では、建物に付いてが減価償却の対象になる「減価償却資産」になります。

どんなに凝った作りにして頑丈なものを建てたとしても、建物は完成したと同時に劣化を始めて行くものです。

劣化をすれば当然、建てた当初よりも価値が下がって行きます。

それを決められた期間内に決められた計算式で目減りした価値を算出して、減価償却費として計上します。

建物は年月が経った場合、大抵は土地と違って価値が下がって行くものだということはおわかりかと思いますが、減価償却費はイコール損金ということにもなるのです。

■減価償却費の計算方法

計算方法

では、不動産に於いての原価償却とはどの様なものか、具体的に見て行きましょう。

*減価償却の対象

減価償却の対象となるのは、建物などに付いてとご説明しました。

つまり土地と建物を同時に購入しても、減価償却費として計上出来るのは建物についてだけ、と云うことです。

建物に限定されるのは、土地は減価償却費として計上してはならないからに他なりません。

では何故、土地は減価償却費として計上できないのでしょう。

減価償却は、「長期間に渡って収益を得られる資産について、その資産を収益を得るために利用した期間に渡って費用分配する制度」でした。

つまり、費用分配出来る期間が決まったもの、決められるものに関してしか費用分配が出来ない、と云うことになります。

逆に言うと、使用できる期間が決まっていない場合は費用配分することができない訳ですから、使用できる期間が決められない土地に付いては、減価償却の対象とはならない、と云う訳です。

*減価償却の対象となる金額

減価償却資産となるのは、建物に関しての契約上の金額になります。

たとえ売却時に資産価値が上がっていて、契約上の金額が時価と著しく違っていたとしても、契約上の金額しか認められません。

何故かと云うと、時価では時と場合によってまちまちになってしまうので、客観的な情報になり得ないことがあげられます。

契約書という揺るぎない根拠に記載された金額ではなく、時価を減価償却の対象としてしまうと、場合によっては意図的に金額が操作されるケースも考えられます。

それを防ぐ意味合いから、売買価格を対象としているのです。

■実際の減価償却費の計算

計算

では、減価償却費の計算方法について、具体的に見て行きます。

減価償却費は「資産を収益を得るために利用した期間に渡って費用分配する制度」ですから、それに沿った内容になっています。

*耐用年数を知る

費用を分配するにあたっては、分配出来る期間がわからなければ出来ません。

これは「耐用年数」と呼ばれるもので、減価償却の対象によって減価償却費として計上出来る年数があらかじめ決められています。

不動産投資における建物の種類は大きく分けて

  • 木造のもの
  • RC(鉄筋コンクリート)のもの
  • 重量鉄骨のもの
  • 軽量鉄骨のもの

となります。

これについては木造以外は少しわかりにくいと思いますので、不明な場合は仲介した会社に問い合わせてみることをお薦めします。

また、構造については登記簿にも記載がありますので、登記簿を見ても良いでしょう。

減価償却の対象になる建物の種類がわかったら、次に構造別の耐用年数を確認します。

構造別の耐用年数は、構造+用途(細目)によってそれぞれ年数が違っています。

木造のものを例にあげると、事務所用のものは耐用年数が24年、飲食店なら20年、工場や倉庫用なら15年と、使う目的でかなりの差があります。

木造のものは住宅なら22年の耐用年数となっています。

RC構造では47年、重量鉄骨では34年、軽量鉄骨なら27年で、頑丈なものほど耐用年数が長くなっているのがわかります。

*償却期間を知る

耐用年数がわかったら、次に償却期間を計算します。

新築ならそのままの耐用年数になりますが、中古になっていて法定耐用年数経過前の場合は、

「法定耐用年数-築年数 x 0.8=償却期間」

となります。

耐用年数から築年数を引いたものがおおまかな償却期間になるイメージです。

また、中古物件で法定耐用年数経過後の場合は、「法定耐用年数 x 20%(小数点以下切り捨て)」の期間となります。

*償却額を計算する

では、実際に減価償却費の計算をしてみましょう。

必要なのは

  • 購入した金額
    (不動産を取得するための手数料や登録料などの費用も含まれます)
  • 築年数
  • 建物構造

となります。

築20年の鉄筋コンクリート造の不動産を1500万円で購入した場合を例にしてみましょう。

まず、償却期間を計算します。

計算方法は「法定耐用年数-築年数 x 0.8=償却期間」でしたから、「鉄筋コンクリート造の法定耐用年数・47年-築年数・20×0.8=21.6」となり、21.6年だということがわかりました。

この21.6年は残存耐用年数と呼ばれるもので、端数は切り下げられます。

従って正しい残存耐用年数は、21年ということになります。

次に償却額を計算します。

減価償却費は「取得価格×償却率」で計算します。

償却率と云うのは、法定耐用年数に応じて細かく定められており、21年では0.048%でした。

この不動産の価格は1500万円でしたから、

1,500,000×0.048=720,000円

この72万円が、減価償却費として計上出来る金額となります。

■減価償却費計算にあたっての注意点

注意点

今回の計算例としては一年ごとの償却費を算出しましたが、実際は不動産を取得した月に応じて、月毎に計算するものです。

例えば8月に購入した場合、その年に計上出来る償却費は5ヶ月となりますので、その点は注意してください。

今回は定額法と云うもので減価償却費の計算をしましたが、定率法と云うものもあります。

これは当初の減価償却費が多く計上され、年々費用計上額が減少して行くのですが、最終的な金額はどちらも同じになるので、償却できるスピードが異なるだけだとも言えます。

定率法を適用するためには税務署への届け出が必要で、また、償却資産によっては定額法しか選べないものもあります。

ここまで減価償却費の仕組みと計算方法をお伝えして来ましたが、いかがでしたでしょう。

計算については慣れてしまえばさほど難しくは無いので、一度憶えてしまえば次からは計算も捗ることと思います。

これから不動産購入を考えている方の、購入時の参考にしていただければ幸いです。

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