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不動産と所得税などについて

不動産と所得税などについて

このところの低金利政策などを受けて、これからマンションやマイホームなど、なにがしかの不動産を購入されようとしている方は多いのではないでしょうか。

マンションや一戸建てなどの住まいを購入する場合には、頭金を用意してローンを組んだり、その後の生活資金がどれだけ必要か考えて色々な予算を出されることと思います。

しかし住まいを購入した場合、その後の修繕費や維持費など、気が付かなかった経費が発生したりするものです。

また、何かを得ればそれに対して税金も発生します。

特に住宅などの不動産は高額なものですから、税金もそれなりの金額になって来ます。

今回はそんな税金の中から、不動産にまつわる税のお話をして行こうと思います。

■ 不動産に関する税金

不動産に関連する税金の種類には大きく分けて

  • 不動産を購入した際にかかる国税と地方税
  • 不動産を保有している間(保有期間中)にかかる地方税
  • 不動産を売却した際にかかる国税と地方税

があります。

1.不動産を購入した時にかかる税金

不動産購入

・登録免許税(国税)

登録免許税は、新築物件購入時に「所有権保存登記」をする際や、売却する際に売り主から買い主に所有権を移す際の「所有権移転登記」、住宅ローンを借り入れる際の「住宅ローンの抵当権設定登記」にかかる税金です。

「所有権保存登記」、「所有権移転登記」にはそれぞれ決まった税率があり、固定資産税評価額から税額が算出されます。

・印紙税(国税)

印紙税は不動産を購入する際の「売買契約書」や、住宅ローンを借り入れた際の「金銭消費貸借契約書」に貼付する印紙代を指します。

税額は住宅ローンの借入額や不動産の売買価格によって変わって来ます。

尚、印紙税は契約書一通毎に、契約書に記載された金額によって算出されます。

不動産の売買契約書の場合は、10万円超50万円以下では400円、100万円以下で1,000円、住宅ローンの金銭消費貸借契約書の場合は、1万円未満は非課税、10万円以下で200円、50万円以下では400円などとなっていますが、不動産の売買契約書などは記載の金額が5,000万円以下で2万円です。

各金額はさほど大きなものでは無いかもしれませんが、これが一通毎に必要になりますので、ちりも積もれば…と云うことになります。

・不動産取得税(地方税)

不動産取得税とは、マンションや住宅などの不動産を取得した場合に課税される税金を指します。

これは有償でも無償でも課税され、その固定資産税評価額に応じて都道府県が課税します。

不動産取得税の税率は、「不動産の固定資産税評価額の4%」が原則とされていますが、住宅の建物部分の不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされています。(※平成30年3月31日までに取得した場合の特例による軽減措置あり)

この場合の住宅と云うのは住んで生活するためのもので、転勤などで遠方に通勤を余儀なくされた人が勤務地の近くに購入したり、生活の拠点を複数持つ人が購入した、いわゆるセカンドハウスなども含みますが、別荘はその範囲内ではありません。

不動産取得税は原則的に、「不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税される」となっています。

新築の場合は「最初に使用された日」、或いは「譲渡された日」が取得の日とみなされるので、「その日」に於ける所有者に納税義務が課される場合があります。

A:「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース

 → 個人で賃貸業を行う人が賃貸建物を建築業者に新築させた場合は、建物が完成した日ではなく、最初に借りる人が入居して使用を開始した日が「取得の日」となります。

B:「譲渡された日」が「取得の日」となるケース

 → 建売物件を分譲する業者が建売住宅を建築業者に新築させた場合は、建売住宅が完成した日ではなく、建売住宅が売却された日が「取得の日」となりますが、納税義務があるのは建売住宅の購入者になります。

尚、Aの場合、Bの場合共に、新築の日から6ヵ月を経過しても、最初の使用や譲渡が発生しない場合には、その6ヵ月を経過した日が「取得の日」とみなされることになっています。

不動産取得税は不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、取得後6か月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」に基づいて納付します。

従って納期については、都道府県ごとに異なることとなります。

2.不動産を保有している間(保有期間中)にかかる地方税

不動産保有

・固定資産税(地方税)

固定資産税は、毎年1月1日に於けるマンションや一戸建て等の固定資産の所在地の市町村(東京都23区は都)が、固定資産を所有している人に課税する税金です。

固定資産税の計算式は、固定資産税評価額×税率1.4%(標準)となっていますが、税率は市町村それぞれによって異なっています。

尚、特例もあって税率が軽減される場合もあります。

納税方法は市町村から送付される納税通知書によって行い、納期は年に4回ありますが、一括して納付することも可能です。

・都市計画税(地方税)

都市計画税は、固定資産税と同時に毎年1月1日に於けるマンションや一戸建て等の固定資産の所在地の市町村(東京都23区は都)が、固定資産を所有している人に課税する税金ですが、都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。

つまり、市街化区域外に住宅などを所有している場合には課税対象にはなりませんが、市街化区域内に固定資産を所有していた場合には固定資産税と都市計画税が併せて徴収されることになります。

都市計画税の計算式は、固定資産税評価額×税率となっており、税率の上限が0.3%と定められています。

住宅用新築建物には原則として軽減の特例はありませんが、土地には特例もあって税率が軽減される場合もあります。

3.不動産を売却した時にかかる国税と地方税

売却

・所得税(国税)

不動産所得とは、事業所得又は譲渡所得に該当するものを除いた不動産の「地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け」や、「土地や建物などの不動産の貸付け」をしていて売却した際、利益が出た場合には利益分=所得に対して所得税が課税されます。

例えば、過去に購入していたマンションやアパートなどを売却して、利益が出た場合。

親から自宅や土地を相続した場合などは、親が購入した時点での取得費(購入する為に掛かった費用)を引き継ぐので、売却金額のほとんどが利益になることが多いものです。

ただ、これには優遇される税制も多くのものがあります。

居住用の財産を譲渡して利益があったなら、不動産の所有期間に関わらず、3,000万円を差し引くことができるので、実質3,000万円以下の売却益は非課税となる「3,000万円の特別控除の特例」があります。

譲渡した年の1月1日に於いて所有が10年を超えている居住用の土地・建物を譲渡したケースでは「3,000万円の特別控除の特例」を適用した後に、更に特例で税率が軽減される「軽減税率の特例」があります。

軽減税率の特例は、譲渡所得から3,000万円を控除したのちの金額=課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分については10%の所得税(住民税は4%)が適用されます。

また、それまで住んでいた不動産を売って譲渡益が発生した場合、その価格よりも新規に購入した不動産の価格が高い場合には、譲渡益はなかったものとみなして課税せず、反対に、売った価格よりも買った価格が低い場合には、その差額のみを譲渡益とみなして課税すると云う、買い替えの特例もあります。

ただ、この買い替えの特例を受けると、「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」は適用を受けることが出来なくなります。

譲渡所得の金額や保有期間などを比べて、慎重に節税につながる選択をして行きましょう。

・住民税(地方税)

住民税は、所得金額に応じて課税されます。

住民税には通常前年の所得金額に応じて課税される「所得割」と、所得金額にかかわらず定額で課税される「均等割」があります。

1月1日現在の住所地で、前年の1月1日から12月31日までの1年間の所得に対して課税されるので、別の市町村に転居した場合は、以前に住んでいた市町村に納めることとなります。

このように不動産にまつわる税金は、納めるべきもの、戻って来るものや、軽減税率などの制度を活用すればケースによっては納めずに済むものなど、様々あります。

不動産を取得したり売却する際には関連する税制度を的確に確認して把握し、まずは住民税などの課税金額が算出される根拠となる所得税を、賢く抑える事を念頭に置きましょう。

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