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不動産投資によるメリット・デメリットとリスク

不動産投資によるメリット・デメリットとリスク

「不動産投資の話」と聞いて思い浮かぶのはやはり、「節税効果を狙う」と云ったところでしょうか。

個人でも確定申告をしている方なら馴染みのある、減価償却などが認められることなどから、不動産投資では主に資産の価値が上がった所で売りに出して利益を得るより、必ず認められるであろう節税と云うワードで勧められる事が多い様です。

手元に多少まとまった資金があったとしても金利も底なしに低い今、将来や老後を考えた場合、なにがしかの投資を行って利益を上げられないかと考えている方も多いでしょう。

そんなケースでは節税対策にもなりますよ、などと誘われてそれならばと安易に考えて、不動産投資をはじめてしまう方も居るかもしれません。

しかし、投資には何事もメリットとデメリット、そしてリスクが存在するもの。
ここではそれを正しく理解して、間違いのない不動産投資と節税対策を行える様にお伝えしたいと思います。

資産を減らしてしまったり、最悪の場合は失ったりしない様にしたいのは、誰でも同じこと。
やや固苦しい用語も出て来ますが、理解してしまえばどうという事もありませんから、是非ここで憶えてしまってください。

■不動産投資のメリットについて

ここでは不動産投資のメリットを、いくつかのポイントに分けてお伝えします。

Point.1 不動産の減価償却によって税金が低く抑えられる

減価償却

個人でも確定申告をしていれば耳にする「減価償却」ですが、この適用が税金を低く抑えられるポイントです。

不動産の建物部分に付いての話ですが、その建物は完成したと同時に劣化をはじめます。
つまり、保有する物件は時間が経つに連れて価値が落ちて行くものと仮定して、決められた計算式によってその価値が目減りして行く分を算出し、損金と出来る。

それが必要経費と呼ばれるものです。

ポイントは、

  • 個人で不動産を所有しているケースであれば、給与所得からその損失を引けること
  • 法人で所有している場合でも、法人の所得から不動産の損失を引くこと

が出来ます。

例えば毎年500万円減価償却が出来る物件を所有していたとします。

不動産の減価償却がそのまま不動産所得のマイナスになっていた場合、個人なら確定申告で給与所得から、法人なら営業利益から、そのまま500万円を引ける計算になります。

つまり、実際に家賃収入などで手元にお金は入って来ている訳ですが、所得をゼロにしてしまうことも可能です。

その結果、所得から算出される所得税や住民税、健康保険費なども抑える、或いはゼロにしてしまうことも出来てしまえるのです。

Point.2 経費を計上することによって様々な費用が抑えられる

オフィスビル

不動産投資は投資と言っても実際にマンションなどの実資産があるので、お店を経営しているのと似た状態になります。

入居者が居たり、入居者を集めたりすれば不動産業者との交渉も発生しますから、それらが全て経営関連の業務といえます。

この様に不動産経営をしているとみなせば、それを行うのに伴う交通費や、お中元やお歳暮なども、必要経費として認められる事になります。

無論、固定資産税や不動産取得税などその不動産を取得する事に掛かった税金や、修繕費や管理費も経費として計上出来ます。

減価償却費に加えて様々な必要経費も収入から引かれるので、さらに所得を抑えて節税効果が出ると云う訳です。

Point.3 不動産投資で所得を抑えるとさらに節税のメリットが上がる

保育園

所得を抑えると節税効果が高くなるのはPoint.1でも述べましたが、それは住民税や健康保険費など、所得から金額を算出されるものがあるからです。

小さなお子さんが居る方などは思い当たるかもしれませんが、保育料の算出は所得に直結しています。

保育料自体はお住いの自治体によって助成の幅が違うので変わってきますが、利用料は住民税額決定通知書に記載されている、所得割額で決まります。

つまり、住民税を抑えることで保育園の利用料まで下げる事が出来るのです。

また、40歳以上から納付が始まる介護保険料も所得によって金額が決まっているので、所得を抑えれば納付金額も抑えることが出来ます。

Point.4 売却して利益が出ても低い税率が適用されるケースがある

税率

保有している不動産を売却して利益が出た場合、個人の場合では課税長期譲渡所得、法人なら利益に対して法人税がかかります。

個人の場合の課税長期譲渡所得には、15%の所得税、5%の住民税、2.1%の復興特別所得税がかかり、法人の場合は他の損益が0円だとすると、売却利益に法人税がかかります。

しかし、5年以上その不動産を所有していたならば、個人でも法人でも20%程度の税金と決められている為、手放すタイミングを見極めれば売却した際のメリットも大きくなります。

Point.5 相続税が節税できる

相続税

不動産投資で大きいメリットは、節税対策にもなることです。

何故なら相続税が算出される不動産の評価は、実際に売却する金額ではなく、路線価格から算出されるからです。
その評価額も、一定の条件を満たせば居住用なら80%、投資用であったなら50%と、大幅にカットされる仕組みになっています。

これは小規模宅地の特例と呼ばれる制度ですが、こう云った評価の方法から相続税の節税対策としても、不動産投資のメリットが伺えるのです。

■不動産投資のデメリットについて

投資にはメリットもあればデメリットもあるもの。
わかりやすいデメリットをポイントに分けてお伝えします。

Point.1 固定資産税や不動産所得税がかかる

固定資産税や不動産所得税

不動産投資をすることで、所得税や住民税を軽減出来るとお伝えしましたが、その一方では別な税金が発生します。

不動産を取得した場合、取得した年に不動産取得税がかかります。
固定資産税は土地や家屋を購入した場合に発生するもので、こちらは毎年収めなければなりません。

所得税などの減税は出来るものの、不動産にまつわる税金は新たに発生するという訳です。

Point.2 不動産の維持費がかかる

維持費

不動産投資は実際に在るものに投資している訳ですから、その物件を維持して行くには良い状態を保つ為の、管理費や修繕費がかかります。

また、加入必須の火災保険や、場合によっては地震保険などへの加入も考えられるところでしょう。

保有している物件によりますが、保険料が数十万という例は少なくありません。

もちろん、この管理費や修繕費、保険料などは必要経費として算入できますが、実際にお金が出て行くことに変わりはありません。

節税出来るとはいっても、投資物件を所有している所為でお金がかかっていると云う見方も成り立つのです。

Point.3 収益を損失が上回る可能性がある

落ち込む

不動産のデッドクロス現象と云う言葉があるのですが、これは簡単に言うと、減価償却費と元金返済などのバランスが逆転してしまう現象のこと。

物件の減価償却が認められた一定の期間を過ぎてしまえば減価償却が出来なくなり、不動産を取得する際に銀行などから借入金があった場合でも、経費に算入できる利息の支払いがなくなって来て、経費に入れられるものが少なくなった結果、課税額が増えてしまいます。

こうなってしまうと不動産投資で節税していた意味が失われてしまい、手元の現金が減ってしまって物件の維持費用や自分の生活資金にも影響が出かねない事態に陥ってしまいます。

Point.4 売却の際には税金が発生する

税金

不動産投資のメリットとして、5年以上保有した物件に対しては売却時に税金が軽減されることはメリットとしてお伝えしましたが、物件の保有期間が5年未満であれば、個人の場合には課税短期譲渡所得、法人の場合には利益に対して法人税がかかります。

■不動産投資のリスクについて

メリット、デメリットがあれば、投資にはリスクも潜んでいます。

  • 投資物件に中々入居者があらわれない
  • 投資用のマンションで管理組合がきちんと機能しておらず、修繕がしっかりされないなどのトラブルが起こる
     →物件の質が落ちれば資産価値も下がってしまいます。
  • 売却のタイミングを逃してしまう
     →売れ残って価格を落とせば損をしてしまいます。
  • 天災によって物件そのものが消失してしまう
  • 投資の為の借入金があった場合、個人的なローンが組みにくくなる
     →借り入れが多くなると好条件でのローンを組むことが難しくなることも。

■最後に

ここまで、不動産投資のメリット、デメリット、リスクについてお伝えしました。

不動産投資は正しく理解して進めれば、節税だけでなく利益も生むことができるものです。

ます節税からはじめて、計画的に利益を生む状況にして行くことが望ましいでしょう。

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